Die Mietkosten des Einzelhandels in den Jahren 1961, 1962 und 1963
von Prof. Dr. Rudolf Seyffert und Prof. Dr. Edmund SundhoffDer Einzelhandel hat in den Jahren nach der Währungsreform eine ständige Verstärkung des Kostendrucks hinnehmen müssen. Trotz stetiger Absatzverbesserungen und deutlicher Rationalisierungserfolge sind die Kosten in Prozenten vom Absatz in erheblichem Umfange angestiegen. Nach den Betriebsvergleichsergebnissen des Instituts für Handelsforschung betrugen im Durchschnitt des gesamten Einzelhandels die Kosten 1963 25,3 % des Absatzes gegenüber 19,9 % im Jahre 1949. Die Ursache für die Verschlechterung der Kostensituation liegt einerseits in den gestiegenen Ansprüchen der Kunden, die eine erhöhte Leistungsbereitschaft der Betriebe erforderlich gemacht haben. Andererseits hat sich der Preisanstieg einer Reihe von Kostengütern ungünstig auf die Kostenentwicklung ausgewirkt.
Neben den Personalkosten sind es vor allem die Mietkosten, die dem Einzelhandel in den letzten Jahren in zunehmendem Maße Schwierigkeiten bereitet haben. Um Anhaltspunkte über den Umfang der neueren Mietpreissteigerungen zu erhalten, hat das Institut im Rahmen des Betriebsvergleichs eine Sonderuntersuchung durchgeführt, deren wichtigste Ergebnisse in der Tabelle auf Seite 38 wiedergegeben sind. In die Untersuchung, für die als Vergleichszeitraum die Jahre 1961, 1962 und 1963 zugrunde gelegt wurden, sind nur solche Firmen einbezogen worden, die in fremden Räumen arbeiten und die in allen drei Erhebungsjahren kontinuierlich berichtet haben. Diesen Voraussetzungen entsprachen von den rund 4500 Betriebsvergleichsteilnehmern insgesamt 896 Firmen. Um die von der Ortsgröße auf die Mietkosten ausgehenden Einflüsse feststellen zu können, erfolgte ein getrennter Ausweis der Durchschnittsergebnisse für Betriebe in Orten mit weniger als 100000 Einwohnern und Betriebe in Orten mit mehr als 100000 Einwohnern. Den lokalen Standortunterschieden wurde durch eine Aufteilung der Betriebe in Orten mit über 100000 Einwohnern nach Hauptverkehrslagen und mittleren Verkehrslagen der Innenstadt, nach Hauptverkehrslagen der Vororte und Nebenverkehrslagen Rechnung getragen.
Die Tabelle enthält neben den Werten für die prozentualen und absoluten Mieten zu deren besseren Beurteilung auch Angaben über den Absatz, die Zahl der beschäftigten Personen, die Zahl der qm Geschäftsraum und die Absatzleistung je qm Geschäftsraum der untersuchten Betriebe. Bei der Auswertung der Zahlen ist zu berücksichtigen, daß es sich um Durchschnittswerte handelt, von denen die einzelbetrieblichen Ergebnisse mehr oder weniger stark abweichen können. Dies trifft insbesondere für die Mietkosten pro Quadratmeter zu, die in erheblichem Maße vom Alter, der Wertigkeit und der Struktur der Geschäftsräume abhängen oder besonderen vertraglichen Bindungen unterliegen. Außerdem ist in Betracht zu ziehen, daß bei der Untersuchung nicht nur die teueren Verkaufsräume, sondern auch die vergleichsweise billigeren Lager-, Büro- und Werkstatträume mit erfaßt sind.
Im Durchschnitt aller untersuchten Betriebe hat sich die Jahresmiete je qm Geschäftsraum von 66,70 DM im Jahre 1961 auf 73,40 DM im Jahre 1963 vergrößert. Auf den Monat bezogen ist eine Steigerung von 5,60 DM auf 6,10 DM eingetreten. Die relative Zunahme betrug 1963 gegenüber 1961 10 %. Sie hat sich kontinuierlich vollzogen; denn sowohl 1962 als auch 1963 ist eine Erhöhung yon jeweils 5 % eingetreten.
Bemerkenswerterweise war die Anstiegsquote bei den Betrieben in Orten mit weniger als 100 000 Einwohnern mit 11 % im Jahre 1963 gegenüber 1961 etwas größer als bei den Betrieben in Orten mit über 100000 Einwohnern, bei denen sie 9 % betrug. Das Durchschnittsergebnis der Großstädte ist erheblich durch die Betriebe in den Vororten beeinflußt worden. Hier ergab sich 1963 gegenüber 1961 nur eine Zunahme der Mietkosten je qm Geschäftsraum von 6 %. Dem stand in den Hauptverkehrslagen der Innenstädte mit 13 % die stärkste Steigerung aller Vergleichsgruppen gegenüber. In den Hauptverkehrslagen der Innenstädte wurde 1963 mit 117,00 DM (je Monat 9,80 DM) auch der absolut höchste Betrag ausgewiesen. Die geringste Jahresmiete je Quadratmeter ergab sich mit 57,50 DM (je Monat 4,80 DM) in den Nebenverkehrslagen der Orte mit über 100000 Einwohnern. Es folgten mit einer Jahresmiete von 59,10 DM (je Monat 4,90 DM) die Betriebe in Orten mit weniger als 100000 Einwohnern.
Relativ in geringerem Umfange als die absoluten Mietkosten sind die Mieten in Prozenten vom Absatz angestiegen. Der Grund liegt in der Tatsache, daß der Einzelhandel von 1961 bis 1963 eine bessere Auslastung der Raumkapazität erzielte. Im Durchschnitt aller untersuchten Betriebe hat sich der Absatz je qm Geschäftsraum von 2740 DM im Jahre 1961 auf 2910 DM im Jahre 1963 vergrößert. Die Geschäfte in Orten mit über 100000 Einwohnern wiesen eine Zunahme von 3040 auf 3210 DM und die Betriebe in Orten mit weniger als 100000 Einwohnern von 2390 auf 2560 DM aus. Für die erfaßten Betriebe insgesamt ergaben sich 1963 Mietkosten in Höhe von 2,52 % des Absatzes, gegenüber 2,43 % im Jahre 1961. Bei den Betrieben in Orten mit über 100000 Einwohnern ist eine Zunahme von 2,59 % auf 2,68 % und bei den Betrieben in Orten mit weniger als 100000 Einwohnern von 2,23 % auf 2,31 % des Absatzes eingetreten. Den höchsten Prozentsatz verzeichneten 1963 mit 3,18 % die Großstadtgeschäfte in Hauptverkehrslagen der City, die niedrigsten mit 1,97 % die Großstadtgeschäfte in Nebenverkehrslagen. Bemerkenswert ist, daß die Unterschiede in der prozentualen Mietkostenbelastung zwischen den Ortsgrößen und Geschäftslagen bei weitem nicht so stark ist wie die der Mietkosten je qm Geschäftsraum. So wiesen beispielsweise im Jahre 1963 die Betriebe in Orten mit über 100000 Einwohnern Mietkosten in Höhe von 2,68 % und die Betriebe in Orten mit weniger als 100000 Einwohnern in Höhe von 2,31 % des Absatzes aus. Auf den Quadratmeter bezogen hatten dagegen die ersteren 1963 85,90 DM, die letzteren dagegen nur 59,10 DM zu zahlen. Der Grund für den weitgehenden Ausgleich in der prozentualen Mietkostenbelastung liegt in dem unterschiedlichen Ausnutzungsgrad der Raumkapazität. Während die Großstadtgeschäfte 1963 einen Absatz pro qm Geschäftsraum von 3210 DM erzielten, erreichten die Geschäfte in den Mittel- und Kleinstädten nur einen Wert von 2560 DM.