Die Mietkosten des Einzelhandels in den Jahren 1964 und 1965
von Prof. Dr. Rudolf Seyffert und Prof. Dr. Edmund SundhoffIn der Nr. 4 der Institutsmitteilungen vom April 1965 wurde ein Bericht über die Mietkosten des Einzelhandels in den Jahren 1961, 1962 und 1963 veröffentlicht. Die Ergebnisse basierten auf Unterlagen des Betriebsvergleichs, den das Institut seit 1949 für den Einzelhandel in der Bundesrepublik durchführt. Da die Untersuchung eine große Beachtung gefunden hat, ist sie inzwischen fortgesetzt worden. In der vorliegenden Mitteilungsnummer wird ein Überblick über die Ergebnisse der Jahre 1964 und 1965 gegeben.
An der Untersuchung waren insgesamt 554 Einzelhandelsfachgeschäfte aus dem gesamten Bundesgebiet beteiligt, die ihre Geschäftsräume ausschließlich in gemieteten Räumen haben. Um die Vergleichbarkeit mit den Ergebnissen der Vorjahre zu verbessern, wurden nur solche Betriebe in die Erhebung einbezogen, die in den Jahren 1961 bis 1965 kontinuierlich am Betriebsvergleich beteiligt waren. Die auf Seite 2 wiedergegebene Tabelle enthält neben den Ergebnissen der Betriebe insgesamt auch eine Aufgliederung der Zahlen nach Betrieben in Orten mit weniger und mit mehr als 100000 Einwohnern. In der Ortsgrößenklasse mit über 1000001 Einwohnern wurde außerdem eine Aufteilung nach Hauptverkehrslagen und mittleren Verkehrslagen der Innenstadt, nach Hauptverkehrslagen der Vororte und Nebenverkehrslagen vorgenommen. Neben den Mieten in Prozenten vom Absatz und in DM je Quadratmeter enthält die Tabelle auch Angaben über die Betriebsgröße und die erzielte Absatzleistung je Quadratmeter Geschäftsraum. Diese Positionen dienen der besseren Beurteilung der ausgewiesenen Werte über die Mietkosten. Bei der Auswertung der Zahlen ist zu berücksichtigen, daß es sich um Durchschnittswerte handelt, von denen die einzelbetrieblichen Ergebnisse mehr oder weniger stark abweichen können. Dies trifft insbesondere für die Mietkosten pro Quadratmeter zu, die in erheblichem Maße vom Alter, der Wertigkeit und der Struktur der Geschäftsräume abhängen oder besonderen vertraglichen Bindungen unterliegen. Außerdem ist in Betracht zu ziehen, daß bei der Untersuchung nicht nur die teuren Verkaufsräume, sondern auch die vergleichsweise billigeren Lager-, Büround Werkstatträume mit erfaßt sind.
Die bereits bei der Untersuchung für die Jahre 1961 bis 1963 festzustellende beachtliche Aufwärtsentwicklung der Mietpreise hat sich auch in den Jahren 1964 und 1965 weiter fortgesetzt. Aus der Tabelle ist zu entnehmen, daß für den Durchschnitt aller erfaßten Firmen die jährliche Mietkostenbelastung je Quadratmeter Geschäftsraum von 80,90 DM im Jahre 1964 auf 88,10 DM im Jahre 1965 zugenommen hat. Die monatliche Miete pro Quadratmeter ist dementsprechend von 6,70 DM auf 7,30 DM angestiegen. Relativ betrug die Vergrößerung der Mietkosten pro Quadratmeter 1965 gegenüber 1964 rund 9%. Die Ergebnisse
der beiden Ortsgrößenklassen weisen darauf hin, daß in den größeren Orten der Anstieg stärker war als in den kleineren. Bei den Betrieben in Orten über 100 000 Einwohnern ist die Jahresmiete pro Quadratmeter von 96,90 DM auf 106,40 DM (monatlich von 8,10 DM auf 8,90 DM), d. h. um rund 10 % angewachsen. In den Orten bis 100 000 Einwohnern ergab sich eine Zunahme um 7 % von 62,10 DM auf 66,70 DM (monatlich von 5,20 DM auf 5,60 DM). Innerhalb der Orte mit über 100 000 Einwohnern wiesen die Geschäfte in den Hauptverkehrslagen der Innenstädte die stärkste Vergrößerung der Mietkostenbelastung auf. Die Jahresmiete pro Quadratmeter hat von 124,00 DM auf 139,50 DM zugenommen. Monatlich wurden 1964 10,30 DM und 1965 11,60 DM bezahlt. Prozentual ist eine Erhöhung um 13 % eingetreten. Vergleichsweise gering war der Anstieg der Mietkosten in den mittleren Verkehrslagen der Innenstädte. Hier hat sich die Jahresmiete je Quadratmeter um 6 % von 96,00 DM auf 101,50 DM (monatlich von 8,00 DM auf 8,50 DM) vergrößert. In den Hauptverkehrslagen der Vororte ist eine Steigerung um 11 % von 74,40 DM auf 82,50 DM (monatlich von 6,20 DM auf 6,90 DM) eingetreten. Die Nebenverkehrslagen wiesen 1964 eine jährliche Miete je Quadratmeter von 64,00 DM (monatlich 5,30 DM) und 1965 von 70,00 DM (monatlich 5,80 DM) auf. Prozentual hat sich hier der Wert um 9 % erhöht.
Im Gegensatz zu den Mietkosten pro Quadratmeter sind die Mietkosten in Prozenten vom Absatz unverändert geblieben. Beim Durchschnitt aller untersuchten Geschäfte ergaben sich in beiden Vergleichsjahren Mietkosten in Höhe von 2,6 % des Absatzes. In den Orten mit mehr als 100000 Einwohnern betrug die Belastung jeweils 2,8 % und in den Orten mit weniger als 100000 Einwohnern 2,3 %. Die höchsten Mietkosten in Prozenten des Absatzes wiesen mit 3,1 % die Geschäfte in den Hauptverkehrslagen der Innenstädte von Orten mit über 100000 Einwohnern, die niedrigsten mit 2,0 % die Betriebe in Nebenverkehrslagen der Orte mit über 100000 Einwohnern auf. Die Tatsache, daß die Mieten in Prozenten vorn Absatz unverändert geblieben sind, obwohl eine erhebliche Vergrößerung der Mieten pro Quadratmeter eingetreten ist, weist auf eine bessere Auslastung der eingesetzten Raumkapazität hin. Aus der Tabelle ist zu entnehmen, daß vom Durchschnitt der erfaßten Einzelhandelsfachgeschäfte 1965 ein Absatz je Quadratmeter Geschäftsraum von 3400 DM erzielt wurde gegenüber 3100 DM im Jahre 1964. In den Orten über 1000001 Einwohner hat die Raumleistung von 3400 DM auf 3800 DM und in den Orten unter 100000 Einwohner von 2700 DM auf 2900 DM zugenommen.
Bemerkenswerterweise schwanken die Werte für die Miete in Prozenten vom Absatz zwischen den Ortsgrößenklassen und den Geschäftslagen bei weitem nicht so stark wie die Mieten pro Quadratmeter, Während beispielsweise bei den Geschäften in Hauptverkehrslagen der Innenstädte von Orten mit mehr als 100000 Einwohnern die Miete pro Quadratmeter (jährlich 139,50 DM) mehr als doppelt so hoch ist als bei Betrieben in Orten mit weniger als 100000 Einwohnern (66,70 DM), differieren die Mietkosten in Prozenten des Absatzes nur zwischen 3,1 % und 2,3 %. Die Annäherung der Werte wird bewirkt durch die unterschiedliche Raumleistung. Im Jahre 1965 setzten die Firmen in Orten mit weniger als 100000 Einwohnern pro Quadratmeter Geschäftsraum 2900 DM um. Dagegen wurde in den Hauptverkehrslagen der Großstädte eine Absatzleistung je Quadratmeter von 4500 DM erzielt.