Die Miettkosten des Einzelhandels im Jahre 1966
von Prof. Dr. Rudolf Seyffert und Prof. Dr. Edmund SundhoffSeit dem Jahre 1961 führt das Institut für Handelsforschung Untersuchungen über die Mietkosten des Einzelhandels in der Bundesrepublik Deutschland durch. Das hierbei verwendete Material wird den Jahresauswertungen des Betriebsvergleichs entnommen. In der Nr. 4 der Institutsmitteilungen vom April 1965 ist über die Mietkostensituation in den Jahren 1961, 1962 und 1963 berichtet worden. In der Januar-Nummer 1967 wurde die Berichterstattung mit einem Überblick über die Jahre 1964 und 1965 fortgesetzt. Während die bisherigen Publikationen sporadisch erfolgt sind, ist für die Zukunft eine jährliche Veröffentlichung der Sonderauswertung über die Mietkosten des Einzelhandels vorgesehen, In der vorliegenden
Mitteilungsnummer soll ein Überblick über die Ergebnisse des Jahres 1966 gegeben werden.
Von den insgesamt 4610 Einzelhandelsbetrieben, die an der Jahresauswertung 1966 teilgenommen haben, wurden 1840 in die Mietkostenuntersuchung einbezogen. Es handelt sich hierbei um solche Firmen, die ausschließlich in fremden Räumen arbeiten und somit die Mietkostenbelastung in voller Höhe zu tragen haben. Um die von der Ortsgröße ausgehenden Einflüsse beurteilen zu können, sind die Ergebnisse aufgegliedert worden nach Betrieben in Orten mit bis zu 100 000 Einwohnern und mit mehr als 100 000 Einwohnern. In der Ortsgrößenklasse über 100 000 Einwohner ist außerdem eine gesonderte Darstellung der Situation der Betriebe in den Hauptverkehrslagen sowie den mittleren Verkehrslagen der Innenstadt, den Hauptverkehrslagen der Vororte und den Nebenverkehrslagen erfolgt.
In Tabelle 1 sind die wichtigsten ermittelten Gesamtzahlen dargestellt. Die Tabelle enthält neben den Werten für die prozentualen und absoluten Mieten zu deren besseren Beurteilung auch Angaben über den Absatz, die Zahl der beschäftigten Personen, die Zahl der Quadratmeter Geschäftsraum und die Absatzleistung je Quadratmeter Geschäftsraum der untersuchten Betriebe. Bei der Auswertung der Zahlen ist zu berücksichtigen, daß es sich um Durchschnittswerte handelt, von denen die einzelbetrieblichen Ergebnisse mehr oder weniger stark abweichen können. Dies trifft insbesondere für die Mietkosten pro Quadratmeter zu, die in erheblichem Maße vom Alter, der Wertigkeit und der Struktur der Geschäftsräume abhängen oder besonderen vertraglichen Bindungen unterliegen. Außerdem ist in Betracht zu ziehen, daß nicht nur die teueren Verkaufsräume, sondern auch die vergleichsweise billigeren Lager-, Büro- und Werkstatträume mit erfaßt sind.
Im Durchschnitt aller an der Erhebung beteiligten Einzelhandelsfachgeschäfte betrug 1966 die Jahresmiete je Quadratmeter Geschäftsraum 84,70 DM. Mit 103,70 DM war die Belastung bei den Betrieben in Orten mit über 100 000 Einwohnern erheblich größer als bei den Betrieben in Orten mit weniger als 100 000 Einwohnern (69,60 DM). Die absolut höchsten Mieten wurden in den Hauptverkehrslagen der Innenstadt der Orte mit über 100 000 Einwohnern bezahlt. Hier ergab sich im Berichtsjahr eine durchschnittliche Miete pro Quadratmeter von 141,90 DM. In der mittleren Verkehrslage der Innenstadt betrug die Belastung 106,10 DM und in den Hauptverkehrslagen der Vororte 81,20 DM. Mit 69,20 DM waren die Mietkosten in den Nebenverkehrslagen der Großstädte ähnlich wie in den Orten mit weniger als 100 000 Einwohnern.
Die prozentuale Belastung des Absatzes mit Mietkosten lag im Jahre 1966 im. Durchschnitt bei 2,7 %. In den Orten mit über 100 000 Einwohnern ergab sich ein Wert von 3,0% und in den Orten mit weniger als 100 0001 Einwohnern von 2,5 %. Die für die Geschäftslagen der Großstädte vorgenommene Aufgliederung läßt ein Absinken der Mietkosten von 3,7 % des Absatzes in der Hauptverkehrslage der Innenstadt auf 2,2 % in den Nebenverkehrslagen erkennen. Insgesamt sind die Abweichungen zwischen den prozentualen Mietkosten nicht so stark wie die der absoluten Werte. Der Grund liegt in dem unterschiedlichen Auslastungsgrad der Raumkapazität. Während beispielsweise die Betriebe in Orten mit über
100 000 Einwohnern 1966 pro Quadratmeter Geschäftsraum 3458 DM umsetzten, erreichten die Firmen in Orten mit weniger als 100 000 Einwohnern nur eine Raumleistung von 2785 DM. Offensichtlich bringt die hohe absolute Belastung mit Mietkosten in den Großstädten, vor allem in den Hauptverkehrslagen, die Notwendigkeit einer rationelleren Raumauslastung mit sich.
Bei den bisher erläuterten Ergebnissen handelt es sich um die Durchschnittswerte aller am Betriebsvergleich beteiligten Einzelhandelsgeschäfte in fremden Räumen, Die relativ breite Berichtsbasis ermöglichte es, auch eine Auswertung der Ergebnisse für einzelne Branchen vorzunehmen. In den Tabellen 2 bis 4 sind die Zahlen für insgesamt 23 Branchen und Teilbranchen dargestellt. Tabelle 2 gibt einen Oberblick über die Branchenergebnisse insgesamt. In den Tabellen 3 und 4 sind sie zusätzlich aufgegliedert nach Betrieben in Orten mit weniger und mit mehr als 100 000 Einwohnern.
Zwischen den einzelnen Branchen sind erhebliche Unterschiede in der absoluten Mietkostenbelastung vorhanden. Im Jahre 1966 ergab sich im Branchendurchschnitt die höchste Jahresmiete je Quadratmeter mit 159,30 DM im Uhren-, Juwelen-, Gold- und Silberwareneinzelhandel. Hohe Belastungen wiesen auch der Leder- und Galanteriewareneinzelhandel
(122,00 DM), der Photoeinzelhandel (108,30 DM) und die Textilgeschäfte mit Wäsche, Wirkund Strickwaren (101,20 DM) auf. Den niedrigsten Wert verzeichnete mit 36,70 DM der Möbeleinzelhandel. Trotz der niedrigen Miete je Quadratmeter weist der Möbeleinzelhandel eine hohe relative Belastung auf. Sie betrug im Berichtsjahr 3,5 % des Absatzes. Der Uhren-, Juwelen-, Gold- und Silberwareneinzelhandel, der die absolut höchsten Mieten je Quadratmeter zu tragen hatte, arbeitete dagegen 1966 nur mit einer relativen Belastung von 3,0 %. Der Grund für den weitgehenden Ausgleich in der prozentualen Mietkostenbelastung liegt in der unterschiedlichen Höhe des Absatzes je Qadratmeter Geschäftsraum, der in starkem Maße durch die Wertigkeit und das Volumen der geführten Waren beeinflußt wird. Vom Möbeleinzelhandel wurde infolge des hohen Raumbedarfs 1966 pro Quadratmeter Geschäftsraum nur ein Absatz von 1049 DM erreicht. Dem stand im Uhren-, Juwelen-, Gold- und Silberwareneinzelhandel eine Raumleistung von 5309 DM gegenüber.
Die von der Ortsgröße ausgehenden Einflüsse auf die Mietkostenbelastung der einzelnen Branchen sind den Tabellen 3 und 4 zu entnehmen. Abgesehen vom Büromaschinen-, Büromöbel- und Organisationsmittelhandel, bei dem das Ergebnis durch die vergleichsweise geringe Zahl der Berichtsfirmen beeinflußt ist, sind bei allen übrigen Branchen in den Städten mit über 100 000 Einwohnern erheblich höhere Mietkosten festzustellen als bei den Firmen in Orten mit unter 100 000 Einwohnern. Auch in beiden Ortsgrößenklassen weisen der Möbeleinzelhandel und der Uhren-, Juwelen-, Gold- und Silberwareneinzelhandel die Extremwerte in der absoluten Belastung auf. In den Orten mit weniger als 100 000 Einwohnern zahlte der Möbeleinzelhandel 1966 pro Quadratmeter Geschäftsraum 31,20 DM und der Uhren-, Juwelen-, Gold- und Silberwareneinzelhandel 120,40 DM Miete. In den Orten mit über 100 000 Einwohnern betrug die jährliche Belastung pro Quadratmeter in den beiden Branchen 40,80 DM bzw. 185,90 DM.