Die Mietkosten des Einzelhandel im Jahre 1967
von Prof. Dr. Rudolf Seyffert und Prof. Dr. Edmund SundhoffIn der Nummer 8 der Institutsmitteilungen vom August 1968 hat das Institut über die Branchendurchschnittswerte des Betriebsvergleichs für 1967 berichtet. Basierend auf den Jahresergebnissen ist inzwischen eine Sonderauswertung über die Mietkosten des Einzelhandels im Jahre 1967 abgeschlossen worden. Aus der Gesamtzahl der am Jahresvergleich beteiligten Einzelhandelsfachgeschäfte sind für die Untersuchung diejenigen herausgezogen worden, die ausschließlich in fremden Räumen arbeiten und somit die Mietkostenbelastung in voller Höhe zu tragen haben. Das traf für 1647 der 4488 erfaßten Firmen zu.
Die wichtigsten Ergebnisse der Mietkostenauswertung sind in Tabelle 1 wiedergegeben. Die Tabelle enthält die Durchschnittswerte für die erfaßten Betriebe insgesamt. Um die von der Ortsgröße ausgehenden Einflüsse auf die Mietkostenbelastung beurteilen zu können, ist außerdem eine Aufgliederung nach Firmen in Orten über 100 000 Einwohnern und Firmen in Orten unter 100 000 Einwohnern vorgenommen worden. Für die Ortsgrößenklasse über 100 000 Einwohner erfolgte zusätzlich eine Darstellung der Situation in den Hauptverkehrslagen und den mittleren Verkehrslagen der Innenstadt sowie den Hauptverkehrslagen der Vororte und den Nebenverkehrslagen. Die Tabelle enthält neben den Werten für die Miete in Prozenten des Absatzes und die Miete je Quadratmeter Geschäftsraum zu deren besseren Beurteilung auch Angaben über den Absatz, die Zahl der beschäftigten Personen, die Zahl der Quadratmeter Geschäftsraum und die Absatzleistung je Quadratmeter Geschäftsraum der untersuchten Betriebe. Bei der Auswertung der Zahlen ist zu berücksichtigen, daß es sich um Durchschnittswerte handelt, von denen die einzelbetrieblichen Ergebnisse mehr oder weniger stark abweichen können. Dies trifft insbesondere für die Mietkosten pro Quadratmeter zu, die in erheblichem Maße vom Alter, der Wertigkeit und der Struktur der Geschäftsräume abhängen oder besonderen vertraglichen Bindungen unterliegen. Außerdem ist in Betracht zu ziehen, daß nicht nur die teueren Verkaufsräume, sondern auch die vergleichsweise billigeren Lager-, Büround Werkstatträume mit erfaßt sind.
Die Jahresmiete je Quadratmeter Geschäftsraum betrug 1967 im Durchschnitt der erfaßten Betriebe 90,30 DM. Auf den Monat entfiel somit ein Betrag von 7,50 DM. Die Zahlen in den beiden Ortsgrößenklassen und den vier Geschäftslagen weichen erheblich von diesen Durchschnittswerten ab. Während in den Orten mit über 100 000 Einwohnern die Jahresmiete je Quadratmeter 104,50 DM (Monatsmiete 8,70 DM) ausmachte, wurden in Orten mit weniger als 100 000 Einwohnern 73,60 DM (monatlich 6,10 DM) gezahlt. Die weitaus höchsten Mietkosten ergaben sich naturgemäß in den Hauptverkehrslagen der Innenstädte. Im Berichtsjahr lag hier die Jahresmiete je Quadratmeter bei 147,10DM (Monatsmiete 12,30 DM). In den mittleren Verkehrslagen der Innenstadt wurden 109,80 DM (monatlich 9,20 DM) gezahlt. Die Mietkosten in den Vororten und in den Nebenverkehrslagen der Großstädte entsprachen 1967 weitgehend den Durchschnittsmietkosten in den Orten mit weniger als 100 000 Einwohnern. Sie betrugen in den Hauptverkehrslagen der Vororte je Quadratmeter
76,50 DM (monatlich 6,40 DM) und in den Nebenverkehrslagen 72,60 DM (monatlich 6,10 DM). Der Vergleich der Ergebnisse des Jahres 1967 mit den entsprechenden Werten des Jahres 1966 (siehe Nr. 2 der Institutsmitteilungen vom Februar 1968) läßt im allgemeinen eine weitere Erhöhung der Mietkosten erkennen. Im Durchschnitt aller Betriebe hat die Jahresmiete je Quadratmeter von 84,70 DM im Jahre 1966 auf 90,30 DM im Jahre 1967 zugenommen. Die Monatsmiete ist von 7,10 DM auf 7,50 DM angewachsen.
Die Mietpreissteigerungen haben sich auch in der prozentualen Mietkostenbelastung niedergeschlagen. Während 1966 im Einzelhandelsdurchschnitt auf die Mietkosten 2,7 % des Absatzes entfielen, waren es im Jahre 1967 3,0 %. In den Orten mit über 100 000 Einwohnern betrug der Mietkostenprozentsatz 1967 3,2 % und in den Orten mit weniger als
100 000 Einwohnern 2,7 %. Die Geschäfte in den Hauptverkehrslagen der Gity der Orte mit über 100 000 Einwohnern zahlten 3,9 % und die in den mittleren Verkehrslagen 3,3 % des Absatzes an Mietkosten. Geringer war die Belastung in den Vororten der Großstädte. Von den Betrieben in Hauptverkehrslagen der Vororte wurden 1967 2,7 % des Absatzes an Miete aufgewandt. In den Nebenverkehrslagen betrugen die Mietkosten 2,6% des Absatzes. Insgesamt sind die Abweichungen zwischen den prozentualen Mietkosten nicht so stark wie die der absoluten Werte. Der Grund liegt in dem unterschiedlichen Auslastungsgrad der Raumkapazität, Während beispielsweise die Betriebe in Orten mit über 100 000 Einwohnern 1967 pro Quadratmeter Geschäftsraum 3270 DM umsetzten, erreichten die Firmen in Orten mit weniger als 100 000 Einwohnern nur eine Raumleistung von 2730 DM, Offensichtlich bringt die Raumknappheit und die damit verbundene hohe absolute Belastung mit Mietkosten in den Großstädten, und hier vor allem in den Hauptverkehrslagen, die Notwendigkeit einer rationelleren Raumauslastung mit sich.
Bei der Mietkostenauswertung für das Jahr 1966 hat das Institut erstmals neben den Werten für den Einzelhandel insgesamt auch die Ergebnisse für 23 Branchen veröffentlicht. Eine entsprechende Aufgliederung ist auch für das Jahr 1967 vorgenommen worden. Tabelle 2 enthält die Gesamtdurchschnittswerte, Tabelle 3 die Ergebnisse der Betriebe in Orten mit über 100 000 Einwohnern und Tabelle 4 entsprechende Zahlen der Betriebe in Orten mit weniger als 100 000 Einwohnern, jeweils aufgegliedert nach Branchen. Auf eine Auswertung nach Geschäftslagen mußte in den Großstädten verzichtet werden, da hierfür die Erhebungsbasis nicht ausreichte. Bei einer Gegenüberstellung der Zahlen der Jahre 1967 und 1966 muß berücksichtigt werden, daß bei den nur schwach besetzten Branchen infolge der Fluktuation des Teilnehmerkreises die Vergleichbarkeit beeinträchtigt ist.
Bedingt durch die unterschiedlichen Anforderungen an die Standort- und Raumqualität weist die Mietkostenbelastung zwischen den Einzelhandelsbranchen zum Teil erhebliche Abweichungen auf, Während der Uhren-, Juwelen-, Gold- und Silberwareneinzelhandel 1967 je Quadratmeter Geschäftsraum eine Miete von 166,20 DM bezahlte (monatlich 13,90 DM), ergab sich im Möbeleinzelhandel nur eine Belastung von 39,80 DM (monatlich 3,30 DM). Im Leder- und GalaEteriewareneinzelhandel betrug die Jahresrniete je Quadratmeter 126,60 DM, bei den Textilgeschäften mit Damen-, Mädchen- und Kinderoberbekleidung 105,80 DM, im Photoeinzelhandel 99,40 DM und im Sortimentsbuchhandel 98,60 DM. Vergleichsweise geringe Werte wiesen neben dem Möbeleinzelhandel der Eisenwaren- und Hausrathandel (54,40 DM), der Lebensmitteleinzelhandel (55,60 DM) und der Spielwareneinzelhandel
(57,30 DM) auf. Bemerkenswerterweise weicht die Miete in Prozenten des Absatzes zwischen den Branchen erheblich von den Relationen der absoluten Miete ab. Der Möbeleinzelhandel, der mit 39,80 DM im Jahre 1967 die absolut niedrigste Miete je Quadratmeter zahlte, lag mit einer prozentualen Belastung von 3,8 5 deutlich über dem Durchschnitt. Dagegen nahm der Uhren-, Juwelen-, Gold- und Silberwareneinzelhandel, der die absolut höchste Miete je Quadratmeter aufwies (166,20 DM), mit 3,2 % des Absatzes nur eine mittlere Position ein. Der Grund für den weitgehenden Ausgleich der prozentualen Mietkostenbelastung liegt in dem unterschiedlichen Auslastungsgrad der Raumkapazität, der in starkem Maße durch die Wertigkeit und das Volumen der geführten Waren beeinflußt wird. Während der Möbeleinzelhandel infolge seines hohen Raumbedarfs 1967 pro Quadratmeter Geschäftsraum nur 1050 DM umsetzte, erreichte der Uhren-, Juwelen-, Gold- und Silberwareneinzelhandel eine Raumleistung von 5200 DM.