Die MIetkosten des Einzelhandels im Jahre 1968
von Prof. Dr. Rudolf Seyffert und Prof. Dr. Edmund SundhoffDas Institut setzt in der vorliegenden Mitteilungsnummer die Berichterstattung über die Mietkosten Im Einzelhandel mit einem Überblick über das Jahr 1968 fort. Die Untersuchung basiert auf der Jahresauswertung des Betriebsvergleichs, deren Gesamtergebnisse das Institut in der Nummer 11 der Institutsmitteilungen im November 1969 veröffentlicht hat. Für die Mietkostenuntersuchung wurden diejenigen am Betriebsvergleich beteiligten Einzelhandelsfachgeschäfte herangezogen, die ausschließlich in fremden Räumen arbeiten und somit die Mietkostenbelastung in voller Höhe zu tragen haben. Von den insgesamt 4428 an der Jahreserhebung beteiligten Einzelhandelsfachgeschäften traf dies für 1567 zu.
In Tabelle 1 sind die wichtigsten Ergebnisse der Mietkostenauswertung zusammengestellt. Die Tabelle enthält unabhängig von der Branchenzugehörigkeit die Durchschnittswerte aller erfaßten Firmen. Um die von der Ortsgröße ausgehenden Einflüsse beurteilen zu können, wurden zwei Gruppen gebildet, und zwar für Firmen In Orten mit bis zu 100 000 Einwohnern und Firmen in
Orten mit über 100 000 Einwohnern. In der Ortsgrößenklasse über 100 000 Einwohner ist außerdem eine Aufteilung in Hauptverkehrslagen und mittlere der Innenstadt, in Hauptverkehrslagen der Vororte oder Aussenbezirke und in Nebenverkehrslagen vorgenommen worden, Zweifellos wäre eine noch stärkere Aufgliederung des Zahlenmaterials — vor allem nach Ortsgrößenklassen — sehr aufschlußreich gewesen, jedoch reichte hierzu die Zahl der Berichtsfirmen nicht aus. Zur besseren Beurteilung der in den Tabellen enthaltenen Werte für die Miete in Prozenten des Absatzes und die Miete je qm wurden auch einige Zahlen über die Betriebsgrößenverhältnisse der erfaßten Firmen und über die Absatzleistung je qm Geschäftsraum ausgewiesen. Bei der Auswertung der Zahlen ist zu berücksichtigen,, daß es sich um Durchschnittswerte handelt, von denen die einzelbetrieblichen Ergebnisse mehr oder weniger stark abweichen können. Dies trifft insbesondere für die Mietkosten pro qm zu, die in erheblichem Maße vom Alter, der Wertigkeit und der Struktur der Geschäftsräume abhängen oder besonderen vertraglichen Bindungen unterliegen. Außerdem ist in Betracht zu ziehen, daß nicht nur die teueren Verkaufsräume, sondern auch die vergleichsweise billigeren Lager-, Büro- und Werkstatträume mit in die Berechnung einbezogen sind.
Im Durchschnitt aller an der Erhebung beteiligten Firmen betrug 1968 die Jahresmiete je qm 97 DM. Das entspricht einer Monatsmiete von 8,10 DM. Die in der Tabelle ausgewiesenen Werte für die Ortsgrößenklassen und die Geschäftslagen lassen die durch die Standortverhältnisse bedingten erheblichen Abweichungen der Mietkostenbelastung erkennen. Während die Einzelhandelsfachgeschäfte in Orten mit über 100 000 Einwohnern im Berichtsjahr eine Jahresmiete von 111,90 DM (monatlich 9,30 DM) zahlten, betrug die Belastung bei den Geschäften in Orten mit weniger als 100 000 Einwohnern 79,20 DM (monatlich 6,60 DM). Die absolut höchsten Mietkosten ergaben sieh naturgemäß in den Hauptverkehrslagen der Innenstadt; hier betrug 1968 die ermittelte Durchschnittsmiete je qm 149 DM. Das entspricht einer monatlichen Belastung von 12,40 DM. Dagegen wiesen die Einzelhandelsgeschäfte in den Vorortlagen der Großstädte und in den Nebenverkehrslagen nur Werte von jährlich 82,60 DM und monatlich 6,90 DM auf. Der Vergleich der Ergebnisse des Jahres 1968 mit denen der Vorjahre (s. Nummern 2 und 10 der Institutsmitteilungen vom Februar bzw. Oktober 1968) läßt eine Fortsetzung des ansteigenden Trends erkennen. Einer Jahresmiete je qm von 97 DM im Jahre 1968 stand 1967 ein Wert von 90,30 DM gegenüber. Für das Jahr 1966 ergab sich aufgrund der Betriebsvergleichsergebnisse eine jährliche Mietkostenbelastung je qm in Höhe von 84,70 DM.
Auf den Absatz bezogen machten 1968 die Mietkosten im Einzelhandelsdurchschnitt 3,1 % aus. In den Orten mit über 100 000 Einwohnern ergab sich eine Belastung von 3,3 % und in den Orten mit weniger als 100 000 Einwohnern von 2,8 %. Die Extremwerte wurden mit 3,9 % in den Hauptverkehrslagen der Innenstadt und mit 2,5 % in den Nebenverkehrslagen registriert. Bei den Einzelhandelsgeschäften in den mittleren Verkehrslagen der Innenstadt betrugen 1968 die Mietkosten 3,4 % des Absatzes. Unter dem Ortsgrößendurchschnitt lagen die Geschäfte in den Hauptverkehrslagen der Vororte, wo die Mieten im Durchschnitt 2,8 % des Absatzes ausmachten. Auch der Mietkostenprozentsatz weist 1968 gegenüber 1967 eine ansteigende Tendenz auf. Im Gesamtdurchschnitt ist der Wert von 3,0 % auf 3,1 % angewachsen. Relativ ist die Vergrößerung der Mietkostenprozentsätze nicht so stark gewesen wie die der Mieten je qm. Der Grund liegt in der Tatsache, daß es dem Einzelhandel auch im Berichtsjahr gelungen ist, eine bessere Auslastung der Raumkapazität zu erreichen. Während 1967 vom Durchschnitt der erfaßten Firmen je qm Geschäftsraum 3010 DM umgesetzt wurden, waren es 1968 3130 DM.
Neben den Durchschnittswerten für den Einzelhandel insgesamt hat das Institut auch die Zahlen für 23 Einzelhandelsbranchen ermittelt. Die Ergebnisse sind in den Tabellen 2, 3 und 4 wiedergegeben. Tabelle 2 enthält die Branchendurchschnittswerte, Tabelle 3 die entsprechenden Zahlen der Firmen in Orten mit über 100 000 Einwohnern und Tabelle 4 schließlich die Ergebnisse der Firmen in Orten mit weniger als 100 000 Einwohnern. Auf eine Darstellung der Geschäftslageneinflüsse mußte verzichtet werden, da bei der Mehrzahl der Branchen hierfür keine ausreichende Repräsentanz gegeben war. Bei einer Gegenüberstellung der Branchenzahlen des Jahres 1968 und 1967 muß berücksichtigt werden, daß bei den nur schwach besetzten Branchen infolge der Fluktuation des Teilnehmerkreises die Vergleichbarkeit beeinträchtigt ist.
Infolge der unterschiedlichen Anforderungen an die Standort- und Raumqualität zeigen sich zwischen den einzelnen Branchen starke Abweichungen in der Höhe der Quadratmetermieten. Aus Tabelle 2 ist ersichtlich, daß 1968 vom Uhren-, Juwelen-, Gold- und Silberwareneinzelhandel eine Jahresmiete je qm von. durchschnittlich 157,20 DM aufgebracht wurde. Dem stand im Möbeleinzelhandel lediglich ein Wert von 41,90 DM gegenüber. Relativ hohe Mieten weisen auch der Leder- und Galanteriewareneinzelhandel (128,20 DM) und der Photoeinzelhandel (122,90 DM) auf. Wesentlich geringer als die Mieten je qm weichen die Mietkostenprozentsätze zwischen den einzelnen Branchen ab; außerdem sind die Relationen anders. Der Möbeleinzelhandel, der mit 41,90 DM im Jahre 1968 die absolut niedrigste Miete je qm zahlte, lag mit einer prozentualen Belastung von 4,5 % des Absatzes deutlich über dem Durchschnitt. Dagegen nahm der Uhren-, Juwelen-, Gold- und Silberwareneinzelhandel, der im Berichtsjahr die absolut höchste Miete je qm aufwies (157,20 DM), mit 3,1 % des Absatzes
eine mittlere Position ein. Der Grund für die Verschiebung der prozentualen Mietkostenbelastung im Vergleich zur absoluten liegt in dem unterschiedlichen Auslastungsgrad der Raumkapazität, der maßgeblich durch die Wertigkeit und das Volumen der geführten Waren beeinflußt wird. Im Jahre 1968 betrug beispielsweise im Möbeleinzelhandel der Absatz je qm Geschäftsraum nur
930 DM, im Uhren-, Juwelen-, Gold- und Silberwareneinzelhandel dagegen 5070 DM.
Erläuterung der in der nebenstehenden Tabelle verwendeten Begriffe
Absatz. Warenausgang (Bar- und Kreditverkäufe) zu Verkaufspreisen, abzüglich gegebenenfalls gewährter Nachlässe (wie Rabatte etc.).
Beschäftigte Personen. Hierunter ist die im Berichtszeitraum durchschnittlich beschäftigte Personenzahl einschließlich des oder der Inhaber und der mithelfenden Familienangehörigen zu verstehen. Bei der Ermittlung dieser Zahl sind Lehrlinge im 1, und 2, Lehrjahr und die Anlernlinge im 1. Jahr mit 0,5 bewertet, teilbeschäftigte Personen mit einem ihrer Arbeitszeit entsprechenden Bruchteil.
Geschäftsraum. Zum Geschäftsraum zählen sämtliche Verkaufs-, Ausstellungs-, Lager- und Büroräume sowohl in eigenen als auch in fremden Gebäuden, nicht jedoch ausgesprochene Nebenräume, wie Abstellräume.
Verkaufsraum. Hierzu zählen neben dem Verkaufsraum selbst auch die Ausstellungsräume und Schaufenster.
Kundenzahl (Zahl der Einzelverkäufe), Zahl der Kassenzettel und Kreditverkäufe.
Umschlagsgeschwindigkeit des Warenlagers. Berechnungsformel: Gesamtabsatz des Berichtsjahres zu Einstandspreisen (Wareneinsatz) dividiert durch den durchschnittlichen Lagerbestand (Anfangsbestand plus Endbestand, geteilt durch 2) des Berichtsjahres zu Einstandspreisen.
Lagerbestand je Quadratmeter Geschäftsraum. Bererhnungsformel: Durchschnittlicher Lagerbestand des Berichtsjahres zu Inventurwerten (Anfangsbestand plus Endbestand, geteilt durch 2) dividiert durch die Quadratmeterzahl der im Berichtszeitraum benutzten. Geschäftsräume.
Personalkosten. In ihnen sind die Bruttogehälter und -löhne aller im Betriebe angestellten Personen einschließlich des Arbeitgeberanteils an sozialen Lasten sowie Tantiemen, Gratifikationen, Prämien, Provisionen und Sachleistungen enthalten.
Entgelt für nicht entlöhnte Tätigkeit des Inhabers und seiner Familie (Unternehmerlohn).
Da bei Einzelunternehmungen, offenen Handelsgesellschaften und Kommanditgesellschaften unter Personalkosten kein Unternehmerlohn verbucht wird, wird dafür ein kalkulatorischer Betrag angesetzt. Das kalkulatorische Entgelt entspricht dem aa
gleichwertige leitende oder ausführende Kräfte nach den Sätzen der örtlichen Tarifordnung bzw. nach freier Vereinbarung zu zahlenden Gehalt.
Für die mithelfenden Familienangehörigen, die kein Gehalt beziehen und somit nicht Angestellte sind, wird ein ihrer Tätigkeit entsprechendes kalkulatorisches Entgelt angesetzt.
Miete bzw. Mietwert. Miete ist der für ausschließlich dem Betriebszweck dienende fremde Räume gezahlte Betrag und der Mietwert für Räume in eigenen Gebäuden. Als Mietwert bei eigenen Räumen ist die Summe eingesetzt, die gezahlt werden müßte, wenn Räume in gleichem Umfang und in gleicher Lage gemietet worden wären. Kosten für Heizung, Reparaturen, Licht usw. sind nicht in der Miete, sondern in der Position „Sonstige Kosten" enthalten.
Steuern. Zu den Steuern sind nur die betrieblichen Steuern gerechnet, also Umsatzsteuer und Gewerbesteuer. Umsatzsteuer und Gewerbesteuer wurden getrennt erhoben. Die Kraftfahrzeugsteuer für Betriebsfahrzeuge ist bei den Kosten des Fuhr- und Wagenparks berücksichtigt. Nicht als Steuern gelten Beiträge, auch wenn sie steuerlich abzugsfähig; sind. Nicht zu dieser Position zählen ferner die Einkommensteuer, Vermögensteuer usw. des Unternehmers sowie die Körperschaftsteuer, Grundsteuer und Lastenausgleichsabgabe.
Reklamekosten. Als Reklamekosten gelten alle Sachausgaben für Werbung wie Dekorationskosten, Inserate, Prospekte, Plakate, ferner die Beiträge für Werbegemeinschaften, Honorare für gelegentliche Werbehelfer usw. Die Gehälter für
festangestelltes Personal (z. B. Dekorateure) sind nicht den Reklarnekosten, sondern den Personalkosten zugerechnet.
Kosten des Fuhr- und Wagenparks. Hierzu gehören sämtliche Sachkosten des betriebseigenen Fuhr- und Wagenparks einschließlich Reparaturen, Kraftfahrzeugsteuer und Kraftfahrzeugversicherungen, jedoch keine Abschreibungen auf Fahrzeuge und keine Löhne für das Fahrpersonal.
Zinsen für Fremdkapital einschließlich der Nebenkosten des Finanz- und Geldverkehrs. Hierzu gehören alle Zinsen für Fremdkapital einschließlich Diskont und Bankprovisionen sowie die mit dem Geld- und Oberweisungsverkehr zusammenhängenden Spesen und Gebühren.
Zinsen für Eigenkapital. Bei Einzelunternehmungen und Personengesellschaften werden 6 Prozent des Eigenkapitals
des Inhabers oder der Gesellschafter nach dem Stande des Kapitalkontos am Anfang des Berichtsjahres In Ansatz gebracht.
Bei Kapitalgesellschaften sind 6 Prozent des Grundkapitals einschließlich der gesetzlichen und freiwilligen Rücklagen nach dem Kontenstand am Anfang des Berichtsjahres angesetzt.
Abschreibungen. Hierunter fallen Abschreibungen auf Inventar, Fahrzeuge und Forderungen gemäß dem Abschluß des Berichtsjahres. Abschreibungen auf das Warenlager sind nicht hier, sondern durch die Lagerbewercung berücksichtigt. Abschreibungen auf Grundstücke und Gebäude sind durch den Mietwert abgegolten.
Sonstige Kosten. Hier sind alle in den übrigen Kostenpositionen nicht enthaltenen Handlungskosten berücksichtigt. Nicht enthalten sind die Grundstücks- und Gebäudekosten sowie Wiederaufbaukosten, da sie durch den Mietwert abgegolten sind, weiterhin keine Ausgaben für Neuanschaffungen, die durch die Abschreibungen berücksichtigt sind, und keine Warenbezugskosten, die der Beschaffung zugerechnet sind.
Betriebshandelsspanne. Die Betriebshandelsspanne ist die Differenz zwischen dem Einkaufs- und Verkaufswert des Warenabsatzes. Sie wird wie folgt berechnet;
Absatz (abzüglich der gewährten Rabatte und Skonti)
plus Lagerbestand am Ende des Jahres
minus Beschaffung (einschließlich Bezugskosten, abzüglich Retouren, Skonti und sonstiger Preisnachlässe)
minus Lagerbestand am Anfang des Jahres.
Betriebswirtschaftliches Betriebsergebnis. Das betriebswirtschaftliche Betriebsergebnis ist die Differenz
zwischen der Betriebshandelsspanne und den Gesamtkosten einschließlich Unternehmerlohn und einschließlich Zinsen für Eigenkapital.
Steuerliches Betriebsergebnis. Das steuerliche Betriebsergebnis ist die Differenz zwischen der Betriebshandelsspanne und den Gesamtkosten ohne Unternehmerlohn und ohne Zinsen für Eigenkapital.