Die Mietkosten des Einzelhandels im Jahre 1969
von Prof. Dr. Edmund SundhoffSeit dem Jahre 1966 führt das Institut jeweils im Anschluß an die allgemeine Jahresauswertung des Einzelhandelsbetriebsvergleichs eine Untersuchung über die Mietkosten der erfaßten Betriebe durch. Hierbei werden nur die Ergebnisse der Einzelhandelsgeschäfte berücksichtigt, die ausschließlich in fremden Räumen arbeiten und somit die Mietkostenbelastung in voller Höhe zu tragen haben. Das Institut hat jetzt die Mietkostenauswertung für das Jahr 1969 abgeschlossen1. Der Untersuchung liegen die Zahlen von insgesamt 1900 Einzelhandelsbetrieben aus dem gesamten Bundesgebiet zugrunde.
Tabelle 1 gibt einen Oberblick über die wichtigsten Gesamtergebnisse. Unabhängig von der Branchenzugehörigkeit
sind die Durchschnittswerte aller erfaßten Betriebe wiedergegeben. Zur Beurteilung der Ortsgrößeneinflüsse wurden zwei Auswertungsgruppen gebildet, und zwar für Betriebe in Orten mit bis zu 100 000 Einwohnern und Betriebe in Orten mit über 100 000 Einwohnern. In der Ortsgrößenklasse mit über 100 000 Einwohnern sind neben den Gesamtdurchschnittswerten auch die Ergebnisse der wichtigsten Geschäftslagen ausgewiesen. Berücksichtigung fanden die Hauptverkehrslagen der Innenstadt, die mittleren Verkehrslagen der Innenstadt und die Hauptverkehrslagen der Vororte. Zweifellos wäre eine noch stärkere Aufgliederung des Zahlenmaterials — vor allem
nach Ortsgrößenklassen — aufschlußreich gewesen, jedoch reichte hierzu die Zahl der Berichtsfirmen nicht aus. Bei der Auswertung sämtlicher Zahlen ist zu berücksichtigen, daß es sich um Durchschnittswerte handelt, von denen die einzelbetrieblichen Ergebnisse mehr oder weniger stark abweichen können. Dies trifft insbesondere für die Mieten je Quadratmeter zu, die in erheblichem Maße vom Standort sowie vom Alter, der Wertigkeit und der Struktur der Geschäftsräume abhängen oder längerfristigen Bindungen unterliegen. Außerdem ist in Betracht zu ziehen, daß den Berechnungen sämtliche Geschäftsräume zugrunde gelegt werden. Das heißt, neben den teueren Verkaufsräumen sind auch die billigeren Lager-, Büro- und Werkstätträume berücksichtigt.
Die Miete je Quadratmeter Geschäftsraum betrug 1969 im Durchschnitt der erfaßten Einzelhandelsgeschäfte 103,20 DM. Das entspricht einer Monatsmiete von 8,60 DM. Gegenüber 1968 (Jahresmiete 97,00 DM, Monatsmiete 8,10 DM) hat sich die Belastung um 6 bis 7 % vergrößert. Auch in beiden Ortsgrößenklassen ist die Quadratnietermiete angestiegen. In den Orten mit über 100 000 Einwohnern ergab sich eine Zunahme von 111,90 DM auf 119,00 DM (monatlich von 9,30 DM auf 9,90 DM) und in den Orten mit weniger als 100 000 Einwohnern von 79,20 DM auf 84,20 DM (monatlich von 6,60 DM auf 7,00 DM). Die höchsten Mieten sind naturgemäß in den Hauptverkehrslagen der Innenstädte zu zahlen, 1969 betrug hier die jährliche Belastung je Quadratmeter durchschnittlich 156,80 DM und die monatliche 13,10 DM. Dem standen in den Hauptverkehrslagen der Vororte Werte von 89,10 DM bzw. 7,40 DM gegenüber. In den mittleren Verkehrslagen der Innenstadt ergab sich eine Jahresmiete von 128,50 DM und eine Monatsmiete von 10,70 DM.
Trotz der höheren Quadratmetermieten ist die prozentuale Mietkostenbelastung 1969 gegenüber 1968 leicht zurückgegangen. Während die Miete im Durchschnitt der erfaßten Betriebe 1969 bei 3,0 % des Absatzes lag, betrug
sie im Vorjahr 3,1 %. Die durch den Markt bedingten Kostensteigerungen sind von den Einzelhandelsgeschäften durch eine bessere Auslastung der eingesetzten Raumkapazität aufgefangen worden. Pro Quadratmeter Geschäftsraum wurden 1969 durchschnittlich 3440 DM umgesetzt gegenüber 3130 DM im Jahre 1968. Die leicht rücklaufende Tendenz der prozentualen Mietkosten war in beiden Ortsgrößenklassen zu erkennen. In den Orten mit
über 100 000 Einwohnern haben sich die Mieten von 3,3 % auf 3,2 % und in den Orten mit weniger als 100 000 Einwohnern von 2,8 % auf 2,7 % vermindert. Die Absatzleistung je Quadratmeter Geschäftsraum wurde gleichzeitig von 3390 DM auf 3720 DM bzw. von 2830 DM auf 3120 DM verbessert.
Von den drei Geschäftslagen der Großstädte wies 1969 die Hauptverkehrslage der City mit 3,9 % des Absatzes die höchste Belastung auf. In den mittleren Verkehrslagen der Innenstadt betrugen die Mieten 3,5 % und in den Hauptverkehrslagen der Vororte 2,7 % des Absatzes. Insgesamt ist festzustellen, daß die Mietkostenprozentsätze zwischen den Ortsgrößen und Geschäftslagen erheblich geringere Differenzen aufwiesen als die Mieten je Quadratmeter. Die hohen absoluten Abweichungen werden zum Teil durch den unterschiedlichen Auslastungsgrad des eingesetzten Geschäftsraumes ausgeglichen. Aus Tabelle 1 ist ersichtlich, daß 1969 in den Hauptverkehrslagen der Innenstädte von den Einzelhandelsgeschäften im Durchschnitt je Quadratmeter Geschäftsraum 4020 DM umgesetzt wurden; in den Hauptverkehrslagen der Vororte betrug die Raumleistung dagegen nur 3300 DM.
Zur Abrundung des Bildes über die Mietkosten des Einzelhandels im Jahre 1969 sind in den Tabellen 2, 3 und 4 die Ergebnisse für insgesamt 31 Branchen und Teilbranchen wiedergegeben. Tabelle 2 enthält die Branchendurchschnittswerte, Tabelle 3 die entsprechenden Zahlen der Betriebe in Orten mit über 100 000 Einwohnern und Tabelle 4 die Ergebnisse der Einzelhandelsgeschäfte in Orten mit weniger als 100 000 Einwohnern. Auf eine Darstellung der Geschäftslageneinflüsse mußte verzichtet werden, da bei der Mehrzahl der Branchen hierfür keine ausreichende Repräsentanz gegeben war.
Tabelle 2 zeigt, daß im Untersuchungsjahr die Quadratmetermiete zwischen 177,10 DM (monatlich 14,80 DM) im Tabakwareneinzelhandel und 40,70 DM (monatlich 3,40 DM) im Möbeleinzelhandel schwankte. Hohe Mieten je Quadratmeter weisen auch der Uhren-, Juwelen-, Gold- und Silberwareneinzelhandel (jährlich 173,30 DM, monatlich
14,40 DM), die Blumenbindereien (jährlich 159,50 DM, monatlich 13,30 DM), die Textilgeschäfte mit vorwiegend Herrenausstattung (jährlich 139,20 DM, monatlich 11,60 DM) sowie die Textilgeschäfte mit vorwiegend Miederwaren (jährlich 137,40 DM, monatlich 11,50 DM) und der Photoeinzelhandel (jährlich 137,50 DM, monatlich 11,50 DM) auf. Deutlich unter dem Durchschnitt liegen neben dem Möbeleinzelhandel auch der Lebensmitteleinzelhandel (jährlich 64,90 DM, monatlich 5,40 DM) und die Textilgeschäfte mit gemischtem Sortiment (jährlich 64,20 DM, monatlich 5,40 DM). Der Grund für die deutlichen Abweichungen liegt in den unterschiedlichen Anforderungen der einzelnen Branchen an die Standort- und Raumqualität. Bei den Fachzweigen mit hohen Mietkosten handelt es sich ausschließlich um solche, die ihren Standort in den teueren Hauptverkehrslagen haben.
Bemerkenswerterweise verhalten sich die Mieten in Prozenten des Absatzes zum Teil entgegengesetzt zu den Mieten je Quadratmeter Geschäftsraum. Der Tabakwareneinzelhandel, der die höchste Quadratmetermiete zahlt, arbeitete 1969 mit der relativ niedrigsten Raumkostenbelastung (1, 4% des Absatzes). Dagegen lag der Möbeleinzelhandel, trotz der absolut geringen Mieten je Quadratmeter, mit Mietkosten in Höhe von 4,0 % des Absatzes deutlich über dem Durchschnitt. Verursacht werden die Verschiebungen zwischen absoluter und relativer Mietkostenbelastung durch den aufgrund des Sortimentscharakters bewirkten unterschiedlichen Auslastungsgrad der Raumkapazität. "Während vom Tabakwareneinzelhandel 1969 je Quadratmeter Geschäftsraum 12 650 DM umgesetzt wurden, erreichte der Möbeleinzelhandel nur eine Raumleistung von 1020 DM.