Die Mietkosten des Einzelhandels im Jahre 1970
von Prof. Dr. Edmund SundhoffIn der Nummer 9 der Institutsmitteilungen vom September 1971 ist über die Betriebsvergleichsergebnisse des Einzelhandels im Jahre 1970 berichtet worden. Inzwischen hat das Institut das Material weiter ausgewertet und zusätzliche Vergleichswerte über die Mietkosten des Einzelhandels im Jahre 1970 ermittelt. Für die Sonderuntersuchung wurden von den an der Jahreserhebung
beteiligten Einzelhandelsfachgeschäften diejenigen herausgezogen, die ausschließlich in fremden Räumen arbeiten und somit die Mietkostenbelastung in voller Höhe zu tragen haben. Dies traf für 2052 der insgesamt erfaßten 6074 Betriebe zu. Nachfolgend wird
ein Überblick über die Ergebnisse der Mietkostenuntersuchung 1970 gegeben. Um die Vergleichbarkeit mit den Vorjahren — die Sonderauswertungen werden in dieser Form seit 1966 durchgeführt — zu gewährleisten, wurde das Tabellenprogramm unverändert gelassen.
Aus Tabelle 1 sind die wichtigsten Gesamtzahlen der Untersuchung zu entnehmen. Die Tabelle enthält unabhängig von der Branchenzugehörigkeit die Durchschnittswerte aller erfaßten Einzelhandelsfachgeschäfte. Um die von der Ortsgröße ausgehenden Einflüsse auf die Mietkostenbelastung beurteilen zu können, wurde eine Aufgliederung nach Betrieben in Orten mit unter und mit über 100 000 Einwohnern vorgenommen. Innerhalb der Ortsgrößenklasse mit über 100 000 Einwohnern ist zusätzlich nach Geschäftslagen unterschieden worden. Berücksichtigt wurden hierbei die Hauptverkehrslagen und die mittleren Verkehrslagen der Innenstadt sowie die Hauptverkehrslagen der Vororte oder Außenbezirke. Sicher wäre eine noch stärkere Gliederung der Auswertungsergebnisse — vor allem nach weiteren Ortsgrößenklassen — aufschlußreich gewesen, jedoch reichte hierzu die Zahl der Berichtsfirmen nicht aus.
Tabelle 1 enthält neben den Werten für die Miete in Prozenten des Umsatzes und die Miete je Quadratmeter Geschäftsraum in DM zu deren besserer Beurteilung auch einige Kennzahlen zur Betriebsgröße und zur Raumleistung der erfaßten Betriebe. Bei der Auswertung aller Zahlen ist zu berücksichtigen, daß es sich um Durchschnittswerte handelt, von denen die einzelbetrieblichen Ergebnisse mehr oder weniger stark abweichen können. Dies trifft insbesondere für die Mietkosten je Quadratmeter zu, die in erheblichem Maße vom Alter, der Wertigkeit und der Struktur der Geschäftsräume abhängen oder längerfristigen Bindungen unterliegen. Außerdem ist in Betracht zu ziehen, daß für sämtliche Berechnungen nicht nur die teuren Verkaufsräume, sondern auch die vergleichsweise billigeren Lager-, Büro- und Werkstatträume zugrundegelegt worden sind.
Im Durchschnitt aller an der Erhebung beteiligten Einzelhandelsfachgeschäfte betrug 1970 die Jahresmiete je Quadratmeter Geschäftsraum 103,50 DM. Das entspricht einer monatlichen Belastung von 8,60 DM. Gegenüber 1969 haben sich die Werte im Durchschnitt nicht oder nur wenig verändert. Im Vorjahr ergab sich eine Miete je Quadratmeter von 103,20 DM (monatlich 8,60 DM). Der Vergleich der Zahlen der beiden Ortsgrößenklassen zeigt, daß in den Orten mit über 100 000 Einwohnern die Miete je Quadratmeter im Durchschnitt etwa 50 % höher ist als in den Orten mit weniger als 100 000 Einwohnern. Von den Betrieben in der oberen Ortsgrößenklasse wurden 1970 je Quadratmeter durchschnittlich 122,50 DM (monatlich 10,20 DM) Miete gezahlt. Dem stand in der unteren Ortsgrößenklasse eine
Belastung von 81,90 DM (monatlich 6,80 DM) gegenüber. Innerhalb der Großstädte schwankten die Quadratmetermieten 1970 im Durchschnitt der erfaßten Betriebe zwischen 167,20 DM (monatlich 13,90 DM) in den Hauptverkehrslagen der City und 95,— DM (monatlich 7,90 DM) in den Hauptverkehrslagen der Vororte oder Außenbezirke. In den mittleren Verkehrslagen der Innenstadt
betrug die Jahresmiete je Quadratmeter 130,40 DM; auf den Monat entfiel demnach ein Betrag von 10,90 DM.
Infolge einer Erhöhung des Absatzes je Quadratmeter Geschäftsraum von 3440 DM im Jahre 1969 auf 3570 DM im Jahre 1970 hat sich bei unveränderten Quadratmetermieten die prozentuale Mietkostenbelastung etwas vermindert. Im Gesamtdurchschnitt machten 1970 die Mietkosten 2,9 % des Absatzes aus gegenüber 3,0 % im Jahre 1969. In den Orten mit über 100 000 Einwohnern betrug die Belastung 3,1 % und in den Orten mit weniger als 100 000 Einwohnern 2,6 %. Die Werte in den Großstädten differierten zwischen 3,8 % in den Hauptverkehrslagen der Innenstadt und 2,7 % in den Hauptverkehrslagen der Vororte oder Außenbezirke. Die Tatsache, daß die Mietkostenprozentsätze zwischen den Örtsgrößen und Geschäftslagen erheblich geringere Abweichungen aufweisen als die Mieten je Quadratmeter in DM, ist auf den unterschiedlichen Auslastungsgrad der Raumkapazität zurückzuführen. Während die Einzelhandelsfachgeschäfte in den Hauptverkehrslagen der City der Großstädte 1970 je Quadratmeter Geschäftsraum 4400 DM umsetzten, erreichten die Betriebe in den Orten mit weniger als 100 000 Einwohnern nur eine Raumleistung von 3150 DM.
Neben den Durchschnittswerten für den Einzelhandel insgesamt hat das Institut auch die Zahlen für 31 Branchen ermittelt. Die Branchenergebnisse sind in den Tabellen 2, 3 und 4 ausgewiesen. Tabelle 2 enthält die Branchendurchschnittswerte, Tabelle 3 die entsprechenden Zahlen der Betriebe in Orten mit über 100 000 Einwohnern und Tabelle 4 schließlich die Ergebnisse der Betriebe in Orten mit weniger als 100 000 Einwohnern. Auf eine Darstellung der Geschäftslageneinflüsse mußte verzichtet werden, da bei der Mehrzahl der Branchen hierfür keine ausreichende Repräsentanz gegeben war. Bei einem Vergleich der Branchenergebnisse des Jahres 1970 mit denen der Vorjahre ist zu berücksichtigen, daß bei den nur schwach besetzten Branchen infolge der Fluktuation des Teilnehmerkreises die Vergleichbarkelt beeinträchtigt ist.
Die unterschiedlichen Anforderungen an die Standort- und Raumqualität bedingen zwischen den Branchen erhebliche Abweichungen der Qudratmetermieten. Aus Tabelle 2 ist ersichtlich, daß 1970 die Jahresmieten zwischen 46,50 DM (monatlich 3,90 DM) im Eisenwaren- und Hausrathandel mit vorwiegend Haus- und Küchengeräten und 204,40 DM (monatlich 17,— DM) im Uhren-, Juwelen-, Gold- und Silberwareneinzelhandel schwankten. Deutlich über dem Durchschnitt liegen auch die Miederwarengeschäfte (jährlich 154,70 DM, monatlich 12,90 DM), der Photoeinzelhandel (jährlich 145,90 DM, monatlich 12,20 DM) und die Herrenausstatter (jährlich 138,80 DM, monatlich 11,60 DM). Niedrige Mieten je Quadratmeter weisen neben den Geschäften mit Haus- und Küchengeräten auch der Möbeleinzelhandel (jährlich 47,70 DM, monatlich 4,— DM) und die Eisenwaren- und Hausrathandlungen mit vorwiegend Baubeschlägen, Kleineisenwaren und Werkzeugen (jährlich 56 DM, monatlich 4,70 DM) auf.
Die Mietkosten in Prozenten des Absatzes differierten im Jahre 1970 zwischen 4, 4% bei den Geschäften mit Baby- und Kinderausstattung und 1,3 % im Tabakwareneinzelhandel. Mit einer hohen prozentualen Mietkostenbelastung arbeiten auch der Möbeleinzelhandel (4,2%) und der Glas-, Porzellan- und Keramikeinzelhandel (4,0 %). Niedrige Werte weisen neben dem Tabakwareneinzelhandel auch der Lebensmitteleinzelhandel und der Büromaschinen-, Büromöbel- und Organisationsmittelhandel (jeweils 1,5 %) auf. Bemerkenswerterweise verhalten sich die Mieten in Prozenten des Absatzes zum Teil entgegengesetzt zu den Mieten je Quadratmeter Geschäftsraum. Der Grund liegt im unterschiedlichen Auslastungsgrad der Raumkapazität. Die
höchste Absatzquote je Quadratmeter Geschäftsraum erzielte 1970 mit 9790 DM der Tabakwareneinzelhandel und die niedrigste mit 1140 DM der Möbeleinzelhandel. Als Folge hiervon betrug die Belastung des Absatzes mit Mietkosten im Tabakwareneinzelhandel nur 1,3 %, obwohl die Branche mit 127,30 DM überdurchschnittliche Mietkosten je Quadratmeter zahlte. Umgekehrt arbeitete der Möbeleinzelhandel bei einer jährlichen Quadratmetermiete von nur 47,70 DM mit einer Mietkostenbelastung in Hohe von 4,2 % des Absatzes.